Por Rodrigo Silva, especialista em manutenção residencial há mais de 10 anos

Saber quanto custa manter um apartamento por mês é importante tanto para quem está pensando em comprar ou alugar um imóvel quanto para quem quer organizar melhor o orçamento doméstico.

E existe um detalhe importante: o custo de um apartamento não se resume ao condomínio. É preciso considerar contas de consumo, impostos, pequenos reparos, manutenção preventiva e despesas que aparecem apenas algumas vezes por ano.

Trabalho há mais de 10 anos com manutenção residencial e uma recomendação que sempre faço é separar o custo mensal de morar no apartamento do valor reservado especificamente para manutenção do imóvel.

Neste artigo, vou mostrar quais despesas considerar e como calcular uma média mensal mais realista.

Resumo rápido: não existe um valor único para manter um apartamento. O custo depende da cidade, tamanho do imóvel, condomínio, número de moradores, padrão do prédio e equipamentos utilizados. Para descobrir seu custo real, some as despesas mensais e transforme os gastos anuais ou ocasionais em uma média mensal.

O que entra no custo mensal de um apartamento?

Para facilitar, podemos dividir as despesas em cinco grupos:

1. condomínio;
2. contas de consumo;
3. impostos e seguros;
4. manutenção;
5. serviços e despesas adicionais.

Financiamento ou aluguel podem ser acrescentados separadamente quando o objetivo é calcular o custo total de moradia.

1. Condomínio

Para muitos apartamentos, essa é uma das maiores despesas fixas.

O valor pode variar bastante conforme o prédio.

Alguns fatores que influenciam são:

• número de apartamentos;
• portaria;
• elevadores;
• piscina;
• academia;
• salão de festas;
• segurança;
• funcionários;
• manutenção das áreas comuns;
• consumo de água ou gás quando incluídos.

Um condomínio com estrutura simples pode ter custo muito diferente de um empreendimento com várias áreas de lazer.

O que verificar no boleto do condomínio?

Não olhe apenas o valor final.

Veja se estão incluídos:

• água;
• gás;
• fundo de reserva;
• despesas extraordinárias;
• rateios;
• outras cobranças.

Isso evita contar a mesma despesa duas vezes no orçamento.

2. Energia elétrica

O consumo depende principalmente dos hábitos dos moradores e dos equipamentos existentes.

Alguns itens que podem ter impacto importante são:

• chuveiro elétrico;
• ar-condicionado;
• secadora;
• forno elétrico;
• geladeira;
• computadores;
• equipamentos utilizados durante muitas horas.

Duas famílias em apartamentos idênticos podem ter contas de energia completamente diferentes.

Por isso, use suas contas anteriores como referência sempre que possível.

3. Água

Em alguns condomínios, a água está incluída na taxa condominial.

Em outros, existe medição individual.

O consumo varia conforme:

• número de moradores;
• tempo de banho;
• frequência de lavagem de roupas;
• hábitos de limpeza;
• existência de vazamentos.

Uma caixa acoplada com defeito ou uma torneira pingando continuamente também pode aumentar o consumo.

4. Gás

O gás pode ser:

• individual;
• cobrado pelo condomínio;
• incluído em alguma taxa, dependendo do edifício.

O valor depende principalmente do uso de fogão, forno e aquecimento de água, quando aplicável.

Antes de estimar, descubra como o seu prédio faz essa cobrança.

5. Internet

Internet é outra despesa recorrente para a maioria das residências.

O preço depende de:

• operadora;
• velocidade;
• região;
• serviços adicionais.

Se você possui televisão por assinatura ou outros serviços de telecomunicação, inclua-os separadamente.

6. IPTU

O IPTU normalmente não é uma despesa mensal no mesmo sentido de água ou energia, mas deve entrar no planejamento.

Se o valor anual for, por exemplo, R$ 1.800, você pode considerar:

R$ 1.800 ÷ 12 = R$ 150 por mês

Assim, o orçamento mensal representa melhor o custo real do imóvel ao longo do ano.

As regras, valores e formas de pagamento variam conforme o município.

7. Seguro residencial

Quem possui seguro residencial também deve incluí-lo no cálculo.

Se a apólice for paga anualmente, faça a mesma conta:

valor anual ÷ 12

Não confunda necessariamente o seguro da unidade com eventuais seguros contratados pelo condomínio para o edifício.

Consulte as coberturas de cada um.

Quanto reservar para manutenção do apartamento?

Aqui chegamos à parte que muita gente esquece.

Mesmo quando tudo está funcionando, o apartamento possui componentes sujeitos a desgaste.

Por exemplo:

• torneiras;
• sifões;
• registros;
• fechaduras;
• dobradiças;
• roldanas;
• vedações;
• tomadas;
• interruptores;
• ar-condicionado;
• eletrodomésticos.

Você pode passar alguns meses sem gastar nada e, de repente, precisar fazer dois ou três reparos no mesmo período.

Por isso, prefiro trabalhar com uma reserva mensal de manutenção.

Quanto guardar por mês para manutenção?

Não existe uma porcentagem universal adequada para todos os imóveis.

A reserva deve considerar:

• idade do apartamento;
• estado das instalações;
• quantidade de equipamentos;
• histórico de reparos;
• padrão dos materiais;
• existência de ar-condicionado;
• idade dos eletrodomésticos.

Em vez de escolher uma porcentagem aleatória, uma estratégia mais personalizada é olhar quanto você gastou nos últimos 12 ou 24 meses.

Exemplo

Imagine que durante um ano você gastou:

• R$ 250 com reparos hidráulicos;
• R$ 300 com manutenção do ar-condicionado;
• R$ 180 com fechadura;
• R$ 350 com manutenção de janelas;
• R$ 120 com pequenos materiais.

Total:

R$ 1.200 no ano

Dividindo por 12:

R$ 100 por mês

Nesse exemplo, reservar aproximadamente R$ 100 mensalmente ajudaria a formar um fundo para despesas semelhantes.

Isso não significa que R$ 100 seja suficiente para todos os apartamentos.

É apenas um exemplo de cálculo.

Exemplo de custo mensal de um apartamento

Vamos imaginar um apartamento hipotético.

Despesa	Valor mensal
Condomínio	R$ 650
Energia	R$ 220
Água	R$ 100
Gás	R$ 80
Internet	R$ 120
IPTU mensalizado	R$ 150
Seguro mensalizado	R$ 40
Reserva para manutenção	R$ 150
Total	R$ 1.510

Nesse exemplo, o apartamento custaria aproximadamente R$ 1.510 por mês para ser mantido, sem considerar aluguel ou financiamento.

Os valores acima são meramente ilustrativos, não uma média nacional.

E se o apartamento for alugado?

Para calcular o custo mensal de moradia, você pode considerar:

aluguel + condomínio + consumo + despesas previstas no contrato + manutenção que seja de sua responsabilidade.

É importante observar o contrato porque nem toda despesa relacionada ao imóvel necessariamente cabe ao inquilino.

E se o apartamento for próprio?

Não ter aluguel não significa morar sem custo.

O proprietário ainda pode ter:

• condomínio;
• IPTU;
• contas de consumo;
• seguro;
• manutenção;
• despesas extraordinárias.

Se existir financiamento, a parcela deve ser considerada separadamente no orçamento total.

Apartamento pequeno é sempre mais barato de manter?

Não necessariamente.

O tamanho influencia alguns gastos, mas o padrão do condomínio pode ter impacto maior.

Um apartamento pequeno em um edifício com:

• piscina;
• academia;
• portaria 24 horas;
• vários elevadores;
• grandes áreas comuns;

pode ter condomínio mais alto do que um apartamento maior em um prédio simples.

Por isso, ao avaliar um imóvel, observe o edifício inteiro.

Apartamento novo custa menos em manutenção?

Nos primeiros anos, pode haver menos desgaste em determinados componentes, mas isso não elimina a necessidade de manutenção.

Apartamentos novos ainda possuem:

• vedações;
• torneiras;
• equipamentos;
• esquadrias;
• instalações.

Além disso, edifícios novos podem ter estruturas de condomínio mais sofisticadas, aumentando o custo mensal.

Apartamento antigo custa mais?

Pode custar, principalmente se as instalações não foram atualizadas.

Em imóveis antigos, eu prestaria atenção especial a:

• instalações elétricas;
• tubulações;
• registros;
• esquadrias;
• infiltrações;
• impermeabilização;
• elevadores e estrutura do condomínio.

Mas idade sozinha não determina o custo.

Um apartamento antigo bem conservado pode apresentar menos problemas do que um imóvel mais novo sem manutenção adequada.

Quais são os reparos mais comuns?

Na minha experiência com manutenção residencial, alguns problemas aparecem com bastante frequência:

Hidráulica

• torneira pingando;
• sifão vazando;
• descarga com problema;
• ralo entupido;
• registro vazando.

Elétrica

• tomada com defeito;
• interruptor desgastado;
• disjuntor desarmando;
• mau contato.

Portas e janelas

• fechadura emperrada;
• porta raspando;
• roldanas desgastadas;
• borrachas ressecadas;
• problemas de vedação.

Ar-condicionado

• filtros sujos;
• problemas de drenagem;
• ruídos;
• perda de desempenho.

Quanto antes esses sinais são investigados, menor a chance de o defeito evoluir.

Manutenção preventiva ajuda a economizar?

Em muitos casos, sim.

Pense em um pequeno vazamento embaixo da pia.

Se identificado cedo, talvez seja necessário apenas corrigir ou substituir um componente.

Se permanecer por muito tempo, pode danificar:

• armário;
• piso;
• parede;
• objetos armazenados.

O custo deixa de ser apenas hidráulico.

O mesmo acontece com infiltrações e falhas em esquadrias.

Cuidado com a falsa economia

Adiar manutenção necessária pode reduzir o gasto daquele mês, mas aumentar o custo futuro.

Alguns exemplos:

• ignorar uma torneira vazando;
• continuar utilizando tomada aquecendo;
• forçar uma janela com roldana danificada;
• pintar sobre infiltração;
• ignorar mangueira deteriorada.

A manutenção preventiva não significa trocar peças sem necessidade. Significa acompanhar o estado delas.

Como calcular quanto SEU apartamento custa por mês?

Pegue as últimas contas e faça esta soma:

Condomínio

• Energia
• Água
• Gás
• Internet
• IPTU ÷ 12
• Seguro anual ÷ 12
• Manutenção anual estimada ÷ 12
  = Custo mensal aproximado

Depois, se quiser calcular o custo total de moradia, acrescente:

+ aluguel ou financiamento, conforme sua situação.

Exemplo prático

Suponha:

• condomínio: R$ 700;
• energia: R$ 250;
• água: R$ 90;
• gás: R$ 70;
• internet: R$ 120;
• IPTU anual: R$ 1.440;
• seguro anual: R$ 480;
• manutenção estimada anual: R$ 1.800.

Mensalizando:

IPTU:

R$ 1.440 ÷ 12 = R$ 120

Seguro:

R$ 480 ÷ 12 = R$ 40

Manutenção:

R$ 1.800 ÷ 12 = R$ 150

Total:

R$ 700 + R$ 250 + R$ 90 + R$ 70 + R$ 120 + R$ 120 + R$ 40 + R$ 150 = R$ 1.540

Nesse cenário hipotético, seriam aproximadamente R$ 1.540 mensais, sem aluguel ou financiamento.

Como reduzir os custos de manutenção?

Algumas medidas simples ajudam.

Corrija vazamentos rapidamente

Uma torneira ou descarga com vazamento pode aumentar o consumo e ainda provocar outros problemas.

Faça inspeções preventivas

Uma vez por mês, verifique rapidamente:

• torneiras;
• sifões;
• paredes;
• tomadas;
• portas;
• janelas.

Cuide do ar-condicionado

Mantenha filtros limpos conforme o manual e procure assistência quando perceber mudanças no funcionamento.

Não force componentes

Uma janela ou fechadura que ficou difícil de movimentar precisa ser investigada.

Forçar continuamente pode danificar outras peças.

Crie uma reserva

Mesmo um valor pequeno guardado regularmente pode ajudar quando surgir um reparo inesperado.

Despesas extraordinárias do condomínio

Existe outro gasto que merece atenção: despesas extraordinárias.

O condomínio pode precisar realizar obras ou intervenções importantes, como:

• recuperação de fachada;
• impermeabilização;
• modernização de equipamentos;
• grandes reparos.

Esses gastos não acontecem todos os meses, mas podem representar valores significativos.

Para quem pretende comprar um apartamento, vale verificar:

• atas recentes das assembleias;
• obras aprovadas;
• situação financeira do condomínio;
• existência de fundo de reserva;
• previsão de grandes intervenções.

Isso ajuda a evitar surpresas depois da compra.

Fundo de reserva do condomínio é a mesma coisa que minha reserva?

Não.

O fundo de reserva do condomínio pertence à gestão financeira do edifício e segue suas próprias regras.

Sua reserva pessoal serve para despesas relacionadas à sua unidade e ao seu planejamento financeiro.

São coisas diferentes.

Checklist de gastos mensais

Ao organizar seu orçamento, verifique:

• Condomínio
• Energia
• Água
• Gás
• Internet
• IPTU mensalizado
• Seguro mensalizado
• Reserva para manutenção
• Serviços adicionais
• Despesas extraordinárias previstas

Se quiser calcular o custo total de moradia, adicione aluguel ou financiamento.

Perguntas frequentes

Quanto custa manter um apartamento por mês?

Não existe um valor único. Depende principalmente da cidade, condomínio, tamanho, consumo, número de moradores e características do imóvel.

Condomínio entra no custo de manutenção?

Para planejamento financeiro, sim, deve ser considerado no custo mensal do apartamento. Porém, condomínio e manutenção da unidade são despesas diferentes.

Quanto devo guardar para manutenção?

O ideal é analisar o histórico de gastos do próprio imóvel e criar uma reserva compatível com sua idade, equipamentos e estado de conservação.

Apartamento novo é mais barato de manter?

Pode exigir menos reparos em determinados componentes inicialmente, mas ainda existem condomínio, consumo, impostos e manutenção preventiva.

O que costuma dar mais manutenção em apartamento?

Problemas hidráulicos, vedações, portas, janelas, instalações elétricas e equipamentos como ar-condicionado estão entre os itens que merecem acompanhamento frequente.

Como calcular o custo real?

Some as despesas mensais e divida os gastos anuais por 12. Isso produz uma média mensal mais próxima da realidade.

Conclusão

Para descobrir quanto custa manter um apartamento por mês, não considere apenas o condomínio.

Inclua energia, água, gás, internet, IPTU, seguro e uma reserva para manutenção. Se o objetivo for calcular o custo total de moradia, acrescente aluguel ou financiamento.

Mais importante do que procurar uma média genérica para o Brasil é calcular os números do próprio imóvel.

Minha recomendação é simples: pegue os últimos 12 meses de despesas, transforme os gastos anuais em valores mensais e reserve uma quantia específica para pequenos reparos.

Depois de mais de 10 anos trabalhando com manutenção residencial, vejo uma vantagem clara nesse planejamento: quando a manutenção entra no orçamento antes do problema aparecer, um reparo deixa de ser uma surpresa financeira e passa a ser uma despesa prevista.